Содержание
По данным компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – на сегодняшний день на первичном загородном рынке Подмосковья представлено более 600 коттеджных поселков, не более 3% из которых можно причислить к сегменту премиум. Эксперты компании определили ТОП-5 самых дорогих проектов. В качестве параметра оценки учитывалась средняя стоимость домовладений в поселке, представленных на первичном рынке.
1 место: Коттеджный поселок Agalarov Estate
Средняя стоимость предлагаемых объектов: $15млн. за домовладение
Максимальная стоимость предлагаемых объектов: $ 20млн.
Направление: Новорижское шоссе
Удаленность от МКАД: 24 км
Тип предложения: коттеджи, участки с подрядом
Площадь поселка: 320 га
Общее количество домовладений: 130
Количество домов в продаже на первичном рынке (1 кв. 2011): 85
Средняя площадь предлагаемых объектов: 800 кв. м, 45 соток
Максимальная площадь предлагаемых объектов: 2000 кв. м, 100 соток
2 место: Коттеджный поселок «Усадьбы Усово»
Средняя стоимость предлагаемых объектов: $14млн. за домовладение
Максимальная стоимость предлагаемых объектов: $14 млн.
Направление: Рублево-Успенское шоссе
Удаленность от МКАД: 11 км
Тип предложения: коттеджи
Площадь поселка: 10 га
Общее количество домовладений: 31
Количество домов в продаже на первичном рынке (1 кв. 2011): 1
Средняя площадь предлагаемых объектов: 1400 кв. м, 50 соток
Максимальная площадь предлагаемых объектов: 1400 кв. м, 50 соток
3 место: Коттеджный поселок «Жуковка-XXI»
Средняя стоимость предлагаемых объектов: $10,5 млн. за домовладение
Максимальная стоимость предлагаемых объектов: $31,5 млн.
Направление: Рублевское шоссе
Удаленность от МКАД: 9 км
Тип предложения: коттеджи
Площадь поселка: 50 га
Общее количество домовладений: 51
Количество домов в продаже на первичном рынке (1 кв. 2011): 14
Средняя площадь предлагаемых объектов: 1000 кв. м, 77 соток
Максимальная площадь предлагаемых объектов: 1478 кв. м, 257 соток
4 место: Коттеджный поселок «Резиденции Бенилюкс»
Средняя стоимость предлагаемых объектов: $7,7 млн. коттедж; $2,7 млн. участки без подряда
Максимальная стоимость предлагаемых объектов: $10,6 – коттедж, $3,150 млн. – УБП
Направление: Новорижское
Удаленность от МКАД: 19
Тип предложения: коттеджи, участки без подрядом
Площадь поселка: 150 га
Общее количество домовладений: 270
Количество домов в продаже на первичном рынке (1 кв. 2011): 3 УБП, 8 коттеджей
Средняя площадь предлагаемых объектов: 521 кв. м, 27 соток
Максимальная площадь предлагаемых объектов: 918 кв. м, 33 сотки
5 место: Коттеджный поселок «Николино»
Средняя стоимость предлагаемых объектов: $6,9 млн. за домовладение
Максимальная стоимость предлагаемых объектов: $9,8 млн.
Направление: Рублево-Успенское
Удаленность от МКАД: 26
Тип предложения: коттеджи
Площадь поселка: 150 га
Общее количество домовладений: 250
Количество домов в продаже на первичном рынке (1 кв. 2011): 4
Средняя площадь предлагаемых объектов: 695 кв. м, 39 соток
Максимальная площадь предлагаемых объектов: 778 кв. м, 45 соток
Дмитрий Цветков, директор Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty:
«Анализируя полученные результаты, можно сделать вывод, что самые высокобюджетные дома Подмосковья традиционно сконцентрированы на западных направлениях. Тем не менее, данный рейтинг развеял устойчивый миф о Рублево-Успенском шоссе, как о самом дорогостоящем направлении, не имеющем вокруг солидных конкурентов. Так, всего три поселка из пятерки лидеров расположены на Рублевском шоссе, а два на соседнем Новорижском. Причем, если самое дорогое домовладение на первичном рынке находится все-таки на Рублевском шоссе («Жуковка-XXI», $31,5 млн.), то поселок с самой высокой средней стоимостью домов расположен на Новорижском (Agalarov Estate, $15млн.).
Уже много лет основная масса недвижимости класса de-luxe сконцентрирована на вторичном рынке Рублевского шоссе. Это обусловлено тем, что залогом успешности любого премиального поселка является location, Жуковка практически полностью исчерпала свои земельные пределы, также как и Барвиха. Сегодняшним девелоперам для воплощения своих эксклюзивных проектов, которые способны завоевать требовательную аудиторию и претендовать на такую цену, приходится искать новые интересные площадки. Для создания проекта премиум класса, способного конкурировать с легендарными домами на Рублевском шоссе и претендовать на высокую цену, девелопер должен сотворить уникальное атмосферное место для обеспеченных людей. Основателем такого формата загородной жизни я бы назвал проект «Николино», создателям которого удалось еще в конце 90-х сформировать территорию, комфортную для людей с самым высоким уровнем достатка. Проект вышел настолько успешным, что факт его расположения не близко от Москвы, стал второстепенным. Единственный из современных девелоперов, кому удалось сегодня поймать эту же волну и создать по-настоящему выдающийся поселок – Agalarov Estate от компании Agalarov Real Restate. Тот факт, что именно этот новорижский объект взял первую строчку данного рейтинга, вполне закономерен».
Как улучшить жилищные условия с помощью маткапитала?
В 2017 году программе материнского (семейного) капитала (МСК) исполнилось 10 лет. За этот пери.
Еще несколько лет назад десятка самых дорогих коттеджных поселков Московской области была представлена исключительно домовладениями по Рублево-Успенскому шоссе. Основным фактором, определяющим высокую стоимость, при этом служила престижность этого направления. Но сегодня ситуация постепенно меняется.
Впрочем, коттеджные поселки на «Рублевке» по-прежнему занимают самые высокие строчки в рейтингах самой дорогой недвижимости Московской области. Первые пять строчек рейтингов за ними. Здесь самая большая концентрация богатой и знаменитой публики и самая дорогая земля.
Поселки на «Рублевке» по-прежнему в лидерах по дороговизне
Самый дорогой коттеджный поселок Подмосковья согласно всем рейтингам на сегодня — «Усадьбы Усово». Этот коттеджный поселок – классическая «Рублевка». 23 «замка» в стиле позднего русского неоклассицизма с башенками, лепниной и дворцовыми интерьерами. Роскошность самих особняков в этом коттеджном поселке дополняется удачным месторасположением в 11 километрах от МКАД. Цены на дома в «Усадьбе Усово» начинаются от 13 млн. долларов.
Более чем вдвое дешевле обойдется покупка дома в коттеджных поселках «Азарово», «Жуковка21» и «Evergreen». Здесь средняя стоимость виллы колеблется в пределах 4,5-7 млн. долларов.
Но если «Азарово», расположенное в 20 км от МКАД и насчитывающее 116 домовладений – это, опять же, яркий образец привычной «Рублевки» 90-х, то «Жуковка» и «Evergreen» – это уже примеры современной концепции престижа и комфорта.
В «Азарово» подавляющее большинство домов имеют индивидуальные архитектурные и планировочные решения. Но при этом общий архитектурный стиль поселка лучше всего характеризуют такие эпитеты как основательность и монументальность. В отделке фасадов использован преимущественно натуральный камень — гранит или мрамор. Средняя стоимость покупки дома в «Азарово» — 6,9 млн. долларов.
«Жуковка21» представлена в основном так называемыми «Домами Прерий». Эти приземистые строения в стиле Френка Ллойда Райта выглядят достаточно смело и современно за счет панорамного остекления. А их внутренняя планировка проектируется, прежде всего, с точки зрения функционального удобства. Купить виллу в «Жуковке» можно в среднем за 6,5 млн. долларов.
В «Evergreen» девелоперы пошли еще дальше, отдав предпочтение ультрасовременным ЭКО-технологиям. Озеленение крыши, пандусы с зеленым газоном и даже живое дерево прямо в центре гостиной тут обычное дело. Светопрозрачные алюминиевые фасады и другие современные строительные технологии в этом клубном коттеджном поселке также представлены в избытке. Такой Эко-дом в «Evergreen» обойдется покупателю примерно в 4,5 млн. долларов.
Новая Рига и Минское шоссе – современные направления престижа и фешенебельности
Начиная с пятой строчки в ТОП10, самые дорогие коттеджные поселки Московской области представлены практически исключительно поселками, расположенными вдоль Новорижского и Минского шоссе.
Пальма первенства по стоимости домов не на «Рублевке» принадлежит поселку «Резиденции Бенилюкс» на Новой Риге. Здесь нет старорублевской помпезности, и виллы ничем не напоминают дворцы екатерининских времен. Аккуратные и элегантные коттеджи стилизованы под этнические архитектурные стили стран Бенилюкса.
120 Га территории поселка разделены на три коттеджных зоны — «Бельгия», «Люксембург» и «Голландия» в соответствии с архитектурным стилем домов и особенностями их планировки. К коттеджной зоне примыкает общественная зона «Амстердам» с сервисными и инфраструктурными объектами. «Резиденции Бенилюкс» — это 250 современных, комфортабельных коттеджей элит-класса со средней стоимостью 4 млн. долларов.
Современные архитектурные стили Soft-Tech и Фрэнка Ллойда Райта преобладают и в занимающим шестую строчку рейтинга поселке Crystal Istra по тому же Новорижскому шоссе. Тут средняя стоимость виллы составляет порядка 3,3 млн. долларов.
Из входящих в десятку самых дорогих коттеджных поселков Подмосковья и при этом расположенных вне зоны Рублево-Успенского шоссе классический стиль в архитектуре преобладает только в поселке «Стольное» по Минскому шоссе. Этот поселок занимает восьмую строчку рейтинга со средней стоимостью домовладения в 3,3 млн. долларов.
«Рублевка» стареет?
Таким образом, в сегменте самого дорого загородного жилья Подмосковья четко просматривается тенденция к предпочтению не только современных технологий строительства, но и современной стилистики.
Также не вызывает сомнений тот факт, что хоть Рублево-Успенское шоссе и занимает на сегодня высшие строчки рейтингов по стоимости вилл, его достаточно уверенно теснят другие направления.
По мнению экспертов, более высокая стоимость вилл в коттеджных поселках «Рублевки» класса супер-элит обусловлена при этом дефицитом качественных предложений на этом направлении. Тогда как, например, на Новорижском шоссе ситуация обратная и предложение превышает спрос, что обуславливает более низкую цену на равнозначную с «Рублевкой» недвижимость. То есть «Рублевка» держится пока исключительно благодаря своему имиджу. Однако вечно это продолжаться будет едва ли.
Самым дорогим стародачным местом в Подмосковье является деревня Раздоры на Рублево-Успенском шоссе. Об этом говорится в рейтинге высокобюджетных предложений в сегменте неорганизованной элитной застройки в Московской области, подготовленном риелторской компанией Penny Lane Realty. Один из домов в этой деревне продается за $45 млн. (более 3 млрд руб. по курсу ЦБ РФ на 14 сентября). В среднем стоимость предложения в Раздорах риелторы оценили в $14 млн. (около 950 млн руб.)
Обычно к элитному сегменту на загородном рынке российские риелторы относят современные закрытые коттеджные поселки, построенные отдельно вне населенных пунктов. Однако на рынке Московской области уже сформировался сегмент неорганизованной элитной застройки в рамках деревень, поселков и стародачных мест близ Москвы. На этот сегмент, по данным Penny Lane Realty, приходится около 25% от общего объема на вторичном рынке загородной элитной недвижимости.
На втором месте расположилась деревня Николина Гора, где цена самого дорогого лота составляет $30 млн (более 2 млрд руб.), а средняя стоимость домовладения — $9 млн. (более 610 млн руб.). При этом в тройку лидеров по средней цене предложения — $6,3 млн (около 430 млн руб ) — вошла деревня Ново-Александрово, расположенная на Дмитровском шоссе. Она оказалась в ценовом рейтинге выше известных рублевских поселков Барвихи и Жуковки. Самое «бюджетное» предложение находится в деревне Тимошкино на Новорижском шоссе, где есть объект, оцененный в $185 тыс. (12,5 млн руб.).
Рейтинг высокобюджетных предложений в сегменте неорганизованной элитной застройки в Московской области
| Населенный пункт | Шоссе | км от МКАД | Стоимость от | Стоимость до | Средняя стоимость |
|---|---|---|---|---|---|
| Раздоры | Рублево-Успенское | 5 | $3 500 000 | $45 000 000 | $14 050 000 |
| Николина Гора | Рублево-Успенское | 24 | $1 500 000 | $30 000 000 | $9 000 000 |
| Ново-Александрово | Дмитровское | 9 | $1 109 108 | $12 000 000 | $6 301 729 |
| Барвиха | Рублево-Успенское | 7 | $1 330 930 | $10 058 395 | $4 855 372 |
| Жуковка | Рублево-Успенское | 9 | $800 000 | $8 000 000 | $4 060 624 |
| Шульгино | Рублево-Успенское | 8 | $1 320 000 | $13 000 000 | $3 284 380 |
| Баковка | Минское | 6 | $1 183 049 | $4 000 000 | $3 120 762 |
| Немчиново | Сколковское | 5 | $590 046 | $5 300 000 | $3 013 189 |
| Дунино | Рублево-Успенское | 28 | $1 000 000 | $5 000 000 | $2 558 000 |
| Захарково | Ильинское | 6 | $665 465 | $4 990 000 | $2 260 796 |
| Подушкино | Рублево-Успенское | 9 | $813 346 | $4 500 000 | $2 114 491 |
| Новогорск | Куркинское | 5 | $900 000 | $3 000 000 | $2 100 000 |
| Маслово | Рублево-Успенское | 25 | $849 000 | $3 000 000 | $2 006 273 |
| Тимошкино | Новорижское | 18 | $184 851 | $5 029 198 | $1 738 910 |
| Глухово | Ильинское | 11 | $369 703 | $2 942 834 | $1 672 844 |
| Аксиньино | Рублево-Успенское | 26 | $576 736 | $3 500 000 | $1 492 326 |
| Немчиновка | Можайское | 2 | $350 000 | $2 500 000 | $1 450 771 |
| Вешки | Алтуфьевское | 3 | $369 703 | $3 500 000 | $1 179 966 |
| Ивановка | Рублево-Успенское | 29 | $600 000 | $2 700 000 | $1 173 847 |
| Ларюшино | Рублево-Успенское | 30 | $443 643 | $2 500 000 | $1 050 513 |
Данные Penny Lane Realty
Структурировать «стихийные» элитные объекты из-за их разнообразия практически невозможно. «Цена предложения далеко не всегда привязана к направлению и расстоянию от МКАД. В частности, в представленном риелторами рейтинге наиболее дорогих деревень наряду с ближней Рублевкой оказались населенные пункты Куркинского, Ильинского, Алтуфьевского шоссе», — замечает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Сергей Колосницын. Расстояние от столицы может варьироваться от 2 км до 30 км.
Проследить динамику цен специалисты также не берутся. «Даже в самых престижных местах объекты испытывают влияние кризиса, и цены в долларах показали существенное падение. В рублях заметных изменений нет», — прокомментировала составленный коллегами рейтинг генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. По мнению директора отдела городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексея Трещева, цены в рейтинге, скорее всего, запрашиваемые, а реальные сделки проходят с дисконтом 30–40%.
За любым предложением, по словам Надежды Хазовой , может скрываться как участок с современным коттеджем, ландшафтным дизайном, охраной и пр., так и заросшая травой территория с крошечным домиком. Хотя даже такие места будут перспективны и востребованы, отмечает она. «По факту многие неформатные объекты являются уникальными и более интересными предложениями для покупателей, чем концептуальные коттеджные поселки. Помимо критериев, которые создаются маркетинговыми инструментами, есть безусловная данность — уникальность места, формирующая цену предложения», — замечает Сергей Колосницын. — Она зависит от многих факторов: расположения участка относительно других домов, видовых характеристик, наличия леса на территории, близости большой воды.
Многие из элитных деревень и стародачных мест считаются в Подмосковье символами респектабельности. «Например, спрос на Жуковку на Рублевском шоссе не падает на протяжении долгих лет. Для многих покупателей, особенно из регионов, такие объекты по-прежнему остаются центрами притяжения», — говорит руководитель загородного департамента Contact Real Estate Алсу Хамидуллина.